Préparer votre plan de financement
Etablissez votre budget prévisionnel en incluant le prix du terrain, celui de la maison, des travaux éventuels de rénovation ainsi que les frais liés à la construction. S’assurer que les prix sont indiqués toutes taxes comprises.
Des appels de fond vous seront adressés par votre constructeur en fonction des étapes de votre projet de construction. C’est l’occasion de planifier vos différentes visites de chantier afin de contrôler l’avancement justifiant l’appel de fond suivant.
Certains projets de construction peuvent bénéficier d’aides financières particulières, telles que prêts à taux zéro, prêts à taux avantageux, crédits d’impôt. Sont concernés en particulier les constructions visant à réduire la consommation d’énergie et les primo-accédant à la propriété.
Avec le financement ou les prêts nécessaires, vous pouvez envisager le lancement de votre chantier.
Rechercher et acheter un terrain constructible
Dans le cas de la construction, le choix du terrain et sa configuration conditionnent l’implantation de votre maison et donc votre projet.
Veiller en particulier aux accès, aux raccordement aux réseaux et aux écoulements d’eaux de pluie. Dans le cas d’une conception bioclimatique, l’attention sera portée sur l’exposition au soleil à chaque saison, aux vents dominant, à la pente, à la géologie du terrain, à la végétation existante et future.
Pour construire il faut être propriétaire de son terrain
Le choix du Constructeur
Les bonnes questions à se poser pour choisir son constructeur :
- Est-ce que je souhaite n’avoir affaire qu’à un seul interlocuteur ou bien je gère moi-même les différents corps de métier ?
- Je confie mon chantier à un architecte ? un maître d’œuvre ? un constructeur ?
- De quelle nature est le contrat qu’on me propose ? Contrat de Construction d’une Maison Individuelle (CCMI), seul contrat réglementé à ce jour, par la loi du 19/12/1990 ? Contrats d’entreprises lot par lot ?
- Que fournit mon prestataire : Conseil, assistance dans les démarches, assurances, fourniture des plans, réalisation de la la construction ?
- Se charge-t-il de la réalisation de la construction directement ou en employant des sous-traitants ?
- Les coûts sont-ils toutes taxes comprises ? Sont-ils fermes ou révisables ? Sont-ils détaillés ?
- Les délais sont-ils bien indiqués ? Y a-t-il des pénalités applicables en cas de retard de travaux ?
Avant le démarrage des travaux votre constructeur vous remet une attestation de garantie de livraison.
La réalisation des plans, du devis et la signature du contrat
C’est à cette étape que se détermine le gros œuvre et les plans de l’ouvrage : l’avant-projet qui tient compte de l’environnement et du terrain ainsi que de vos choix.
Une fois les plans fixés, second œuvre, finitions et équipements pourront être détaillés dans un devis descriptif.
Lorsque la surface hors œuvre nette (SHON) du projet de construction dépasse les 170m² il est obligatoire de faire appel à un architecte.
Le contrat de construction associé à votre projet est la garantie d’un prix fixe et du respect du délai convenu à compter de l’ouverture du chantier.
N’hésitez pas à demander gratuitement conseil auprès :
-
d’un architecte du conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement (CAUE),
-
du service de l’urbanisme de la commune associé au projet,
-
de la direction départementale de l’équipement (DDE)
-
ou encore à la direction départementale de l’équipement et de l’agriculture (DDEA).
Permis de construire
Sauf conditions particulières l’obtention du permis de construire est nécessaire pour : les constructions nouvelles, lorsque l’on crée plus de 20m² de surface hors œuvre brute (SHOB), le changement de destination d’une construction ou encore l’agrandissement d’un surface existante. Le permis de construire constitue la garantie que votre projet de construction respecte les règles d’urbanisme en vigueur, il est donc fortement recommandé de bien se renseigner sur le sujet.
Le constructeur peut prendre en charge cette demande auprès de la mairie concernée. Depuis le 20 décembre 2008 et jusqu’à fin 2010, la durée de validité du permis de construire passe de 2 à 3 ans et peut être prolongé sur demande au moins 2 mois avant l’expiration.
A noter que la date d’affichage du permis sur le chantier est le départ du délai de deux mois pendant lequel doit s’exercer le recours éventuel d’un tiers ayant intérêt à agir.
Dès l’obtention du permis de construire, il faut l’afficher visiblement sur le terrain et ce jusqu’à la fin du chantier.
Assurance Dommage-Ouvrage
Votre constructeur, ou les entreprises que vous mandatez séparément, doivent être en mesure de vous garantir les assurances suivantes :
- Garantie de parfait achèvement pendant 1 an après la réception des travaux. Cette garantie vous assure de l’absence de défaut sur les ouvrages.
- Garantie de bon fonctionnement pendant 2 ans après la réception des travaux. Cela vous garantie que les équipements fournis et installés fonctionnent correctement
- Garantie décennale des ouvrages. Cette assurance prend le relais de la garantie de bon achèvement durant les 9 années qui suivent le terme de celle-ci.
Demandez les certificats d’assurance et vérifiez qu’ils couvrent bien les travaux pour lesquels vous engagez l’entreprise qui fait les travaux.
Pour activer ces garanties le cas échéant, vous devez souscrire à une assurance dommage-ouvrage. Elle vous permettra en principe d’obtenir le paiement rapide des travaux de réparation des sinistres, sans attendre qu’un tribunal détermine les responsabilités de chacun.
Elle s’applique pour tous les désordres relevant de ces garanties (solidité, étanchéité, bâtiment impropre à l’usage auquel il est destiné...).
Sauf cas particuliers ( personnes physiques construisant un logement pour elles-mêmes, son conjoint, ses ascendants, descendants ou ceux du conjoint), l’assurance dommage-ouvrage est obligatoire avant le début du chantier ( loi 78.12 du 4 janvier 1978) que vous la souscriviez directement ou que vous mandatiez votre constructeur.
En l’absence de cette assurance, le vendeur d’une telle propriété est lui-même responsable des conséquences de l’absence de cette assurance vis à vis du nouvel acquéreur, pendant 10 ans après l’achèvement des travaux.
Assurez vous de ne pas négliger la souscription de votre assurance dommage-ouvrage qui peux retarder le démarrage de votre chantier, mais qui est très importante pour la réussite de votre projet.
Ouverture de chantier
Une réunion de mise au point avant travaux avec les responsables de chantiers est recommandée pour analyser en détail votre contrat, valider et finaliser le devis descriptif en précisant vos choix définitifs.
La Déclaration Règlementaire d’Ouverture de Chantier (DROC) dont vous devez posséder un exemplaire est obligatoire et réalisée à la mairie par vous ou par votre constructeur.
La réunion d’implantation est l’occasion de formaliser l’implantation définitive de la maison sur le terrain, conformément au permis de construire. Une étape qu’il est conseillé de suivre.
Chantier
Les visites de chantier sont l’occasion de faire le point de l’avancement avec le conducteur de travaux. Si l’appel de fond ne correspond pas au stade d’avancement réel de la construction, vous devez attendre la réalisation effective du stade d’avancement requis avant de répondre à de nouveaux appels de fonds.
Il est possible que vous ayez a finaliser certains de vos choix pendant le chantier (notamment emplacement électrique et lumineux).
N’hésitez pas à souscrire une "assurance-incendie" et "dégâts des eaux" dès l’achèvement de la couverture.
Achèvement des travaux
La réception des travaux s’effectue à l’achèvement de la construction sous la forme d’un procès-verbal que vous soyez assisté d’un professionnel ou pas (dans ce dernier cas vous disposez de 8 jours pour émettre d’éventuelles réserves)
La Déclaration d’Achèvement des Travaux (DAT) doit être obligatoirement adressée à la mairie sous 90 jours. La mairie vous renvoie alors le certificat de conformité dans les trois mois suivant la réception de votre déclaration, après une visite de contrôle sur site en général.
Au moment d’emménager n’oubliez pas de souscrire à votre assurance multirisque-habitation.
Références
Service Public.fr - Vos droits et démarches logement - France
Association Maison de qualité - France
ANIL, Agence Nationale pour l’Information sur le Logement - France
ANAH, Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat - France
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